Publié le Octobre 02, 2023Mis à jour le Octobre 20, 2023
Luxe et exclusivité représentent parfaitement l'immobilier monégasque, qui possède de nombreux atouts et qui en font l'un des marchés les plus prisés au monde. Avec de somptueux appartements, penthouses et villas face à la mer méditerranée, l’immobilier monégasque propose une offre hétéroclite mais surtout un investissement sûr et ces dernières années, un large choix de propriétés de luxe flambant neuves. Zoom sur la destination immobilière de choix pour les investisseurs et résidents fortunés du monde entier.
Photo : Pour les inconditionnels de la vue mer, ce penthouse en triplex d’une surface de 464 m2 est en vente à la Villa Annonciade. © Dameno
La pierre ne connaît pas la crise
Qu’on achète pour y vivre ou pour louer, investir dans la pierre à Monaco reste et restera une belle opportunité. Le dynamisme du marché immobilier monégasque en fait un investissement potentiellement rentable à long terme », confie Fiona Wiegersma Bruno, responsable de l’agence Dameno Monaco Real Estate. En clair, il y a toujours une plus-value à la clé comme le prouvent les derniers chiffres de l’IMSEE. Au cours des premiers mois de 2023, l’immobilier neuf a franchi de nouveaux records et ce malgré la hausse des taux.
Photo : La terrasse est un grand plus à Monaco. Celle de ce duplex situé dans le quartier résidentiel de La Rousse Saint-Roman, vendu 4,95 millions d’euros, mesure 33 m2. © Valeri Agency
Le prix moyen du marché immobilier monégasque
« On a cartonné en juin! Nous sommes au même niveau qu’en 2022 qui était un excellent cru », juge quant à lui Michel Dotta, patron de l’agence Dotta et fin connaisseur du marché. Or selon l’IMSEE, « le marché immobilier avait atteint en 2022 un montant inédit de 3,54 Md€ » ! Le marché du neuf avait quadruplé en volume et quintuplé en valeur, en raison de nombreuses livraisons d’appartements et des chantiers en cours. Le prix moyen, supérieur à 50 000 €, a lui, progressé de plus de 60 % en 10 ans !
Et on parle même de 100 000 € le m2 pour certains biens comme les appartements du nouveau quartier de Monaco construit sur la mer, Mareterra.
Prix de vente moyen d’un bien neuf atteignant les 13,5 millions d’euros
« On vend aussi bien de l’ancien que du neuf, on recommence même à vendre des studios alors qu’ils avaient moins la cote ! » indiquent Marilyn Milardi et Nicolas Croesi, respectivement directrice commerciale et négociateur chez Miells-Christie’s, le prix de vente moyen d’un bien neuf étant de 13,5 millions et de revente moyen de 5,4 millions.
Les derniers programmes neufs livrés, notamment Le 45G rue Grimaldi ou L’Exotique à l’entrée de Monaco par la moyenne corniche, se sont arrachés comme des petits pains. « Certains clients achètent même des étages entiers sur plan et revendent lot par lot », observe Florian Valeri, gérant fondateur de Valeri Agency. Dans l’ancien, le parc s’est modernisé au fur et à mesure, même en l’absence d’obligation en matière de diagnostic énergétique. « On constate que les propriétaires ont compris qu’ils devaient rénover les biens destinés à la location; de plus en plus souvent, ils engagent des travaux avec remplacement des fenêtres par du double vitrage, une climatisation, une nouvelle cuisine ou une salle de bain », notent Nicolas Croesi et Marylin Milardi.
Photo : Florian Valeri, gérant fondateur de Valeri Agency. © Valeri Agency
Un environnement sécurisé
La sécurité reste l’argument numéro 1 pour les acheteurs : « La sécurité à Monaco est un atout très important. Dans le monde actuel, cela ne peut que favoriser l’attrait d’une clientèle appréciant ce refuge qui assure à ses résidents, non seulement cette sécurité, mais encore une qualité de vie exceptionnelle ! » ajoute Fiona Wiegersma Bruno.
Côté location, la situation est un peu différente. « Le marché est moins tendu que par le passé, il faut parfois attendre trois mois pour relouer un appartement », note Michel Dotta, qui demande un observatoire de la location pour avoir une meilleure visibilité du marché, notamment des prix. L’inflation bondissante depuis le début de la guerre en Ukraine a eu un impact. « Les loyers, indexés sur l’indice du coût de la construction notamment, ont augmenté en raison de l’inflation entre 6 et 9 % en 2022 et entre 5 et 6 % depuis le début de l’année », observent les négociateurs de Miells qui demandent « aux propriétaires de limiter cette hausse pour garder les locataires ». L’augmentation est en effet annuelle: « Jusqu’aux 3 pièces, les baux sont en général d’un an. Ils passent à 3 ans pour les appartements plus grands qui nécessitent des coûts d’aménagement plus importants », indique Florian Valeri.
Fiona Wiegersma Bruno, responsable de l’agence Dameno : « La valeur du m2 n’a pas cessé d’augmenter depuis les années 1960. Bien qu’on construise toujours plus haut, et même avec la nouvelle extension en mer, l’étroitesse du territoire de la Principauté limite tout de même le parc immobilier ».
En chiffres :
• Le prix moyen, supérieur à 50 000 €, a progressé de plus de 60 % en 10 ans.
• Le montant des ventes a dépassé le milliard d’euros pour la première fois en 2022.
• Les logements représentent 61 % des surfaces construites en Principauté.
• Près de la moitié (43 %) des surfaces construites à usage d’habitation sont situées dans les quartiers de Monte-Carlo et de la Rousse.
• Près de deux tiers des reventes concernent Monte-Carlo et La Rousse.
• Le prix moyen des reventes immobilières atteint 5,4 M€ en 2022.
• Une transaction sur deux porte sur un bien de plus de 3,3 M€.
• Le nombre de transactions de plus de 10 M€ augmente.
• Avec plus de 62 000 €/m2, c’est au Larvotto que le prix au mètre carré est le plus élevé.
• Le prix au mètre carré aux Moneghetti progresse de 11,6 % pour dépasser les 42 000 €, soit son record après 2019.
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