Publié le Janvier 12, 2021Mis à jour le Juin 19, 2023
Le marché immobilier monégasque ne connaît pas la crise. Ilot de sécurité et de stabilité dans un monde troublé, Monaco continue de séduire une clientèle européenne.
Entre hausse du prix au m2 et projets d'écoquartier, la Principauté de Monaco se place dans le top 5 mondial des capitales les plus chères.
Investir à Monaco, un bon pari
Pas de doute. Malgré la crise du Coronavirus, le charme de la Principauté opère toujours. « Dans un contexte international incertain, les investisseurs restent sensibles aux avantages qu’offre Monaco : la stabilité politique et la sécurité, y compris sanitaire. La Principauté offre aussi une certaine douceur du climat et une fiscalité douce », résume Michel Dotta, président de la Chambre immobilière. Monaco demeure dans le top 5 des capitales les plus chères au monde. « Le prix du m2 peut être identique à Monte- Carlo que sur la 5e Avenue à New York ou avenue Montaigne à Paris mais la fiscalité, elle, n’est pas la même ! » rappelle, sourire aux lèvres, Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco. Investir dans la pierre en Principauté est un bon pari. Une valeur refuge. « Depuis 1973, le prix de la pierre ne fait que monter par palier de 3/4 ans, et double presque tous les 10 ans ! » ajoute Michel Dotta.
L’immobilier monégasque a vite amorti les effets des différents krachs pétroliers et crises économiques, y compris celle des subprimes de 2008. « Avec le passage à l’euro, les prix en franc ont vite été multipliés par 6 », observe quant à lui Lucien Mostacci, directeur de l’agence Miells & Partners.
Prix au m2 : une hausse de 71% en 10 ans
Ces dix dernières années, le m2 moyen, tous quartiers confondus, a ainsi connu une hausse vertigineuse de 71%, passant de 28 000 à 48 000 €*. Et les nouvelles constructions comme la Tour Odéon, la Petite Afrique, le 26, Carré d’Or, le One Monte-Carlo ou L’Exotique dépassent largement ce chiffre... « Sur l’extension en mer, en 2025, on atteindra probablement les 100 000 euros le m2 pour les immeubles », juge Michel Dotta. « A L’Exotique, tout a été vendu sur plan en 6 mois entre 30.000 et 45.000 €/m2. On peut voir des plus-values sur les reventes de l’ordre de 25% en à peine quelques mois ! » explique Jean-Sébastien Fiorucci, directeur de l’agence Golden Square. Cette opération située à l’entrée Ouest de Monaco illustre les tendances actuelles de l’immobilier neuf à Monaco : des volumes importants, une vue panoramique plongeant sur le Rocher, une piscine collective avec salle de sport et spa, et pour le penthouse, une terrasse de 300 m2... « La mode est au grand », lance Michel Dotta. Compte tenu du parc immobilier ancien, avec des prestations vieillissantes, chaque nouvelle construction à Monaco est attendue comme le messie. Lucien Mostacci se rappelle amusé : « En 1979, les gens dormaient devant le bureau de vente du futur immeuble Monte-Carlo Sun, en plein Carré d’Or. Ils voulaient être les premiers investisseurs sur le coup... »
Une clientèle européenne
Monaco est connu pour être un lieu de résidence pour les tennismen - à commencer par le numéro 1 mondial Novak Djokovic – et les pilotes de Formule 1 – Lewis Hamilton, Nico Rosberg ou bien sûr le Monégasque Charles Leclerc. Aujourd’hui, la clientèle qui souhaite acquérir un pied à terre en Principauté est « à 95 % de l’Europe napoléonienne », selon Michel Dotta. Il s’agit d’Anglais, de Français, d’Italiens, d’Allemands ou encore de Russes. Certaines agences comme Miells & Partners ont d’ailleurs sorti leur joker : des négociateurs chargés de cette clientèle d’Europe de l’Est. Autre tendance : « Il y a eu un effet Brexit et un effet Covid avec un transfert d’anciens résidents britanniques, qui craignent une explosion de la pression fiscale et sociale dans leur pays », constatent plusieurs agents.
« Les personnes qui achètent un bien ici ont déjà trois/quatre maisons à disposition : une villa à proximité à Mougins ou Saint- Jean-Cap-Ferrat, une aux Caraïbes (Moustique ou Saint-Bart) et un appartement à Londres, capitale la plus cosmopolite », analyse Michel Dotta. Des personnes fortunées qui se décident rapidement : « Les plus grosses affaires sont les plus rapides », estime Jean-Sébastien Fiorucci qui vient de signer un mandat de recherche à un milliard d’euros.
L’impact de la crise
Fermeture des agences immobilières durant le confinement, impossibilité de voyager pour la clientèle internationale... Même si les recettes de TVA immobilière sont en hausse (+100 millions d’euros rien que pour Mareterra), la crise sanitaire a forcément impacté le marché immobilier monégasque en 2020 et ralenti les transactions.
Le côté positif est qu’« il est aujourd’hui plus facile de négocier un loyer lors d’une recherche d’un bien en location », estime Emmanuelle Roussel, directrice de Revimmo. « A Monaco, il y a aujourd’hui un achat pour cinq locations », indique Michel Dotta.
Entre terre et mer
Avant même la livraison du quartier Mareterra fin 2024, les biens de la nouvelle extension en mer monégasque ont la cote. Rien d’étonnant selon Michel Dotta : « Mareterra sera un vrai quartier vert et littoral, calme, sans la moindre voiture. Six hectares plats dans une Principauté en amphitéâtre…
La promenade Prince Jacques, longeant le littoral depuis le nouveau port jusqu’au Grimaldi Forum, est destinée à être le paradis des joggeurs et des marcheurs. C’est le symbole du Monaco way of life, avec sa petite marina entourée de commerces et de restaurants... », s’enthousiasme le président de la Chambre immobilière de Monaco.
Conçu par Valode et Pistre, Michel Desvigne et Renzo Piano, parmi les plus grands architectes au monde, ce futur quartier de 6 hectares propose une centaine de grandes unités – le plus petit appartement mesure environ 400 m2 – dont les finitions ont été pensées pour répondre aux standards internationaux d’excellence. Gros avantage : chaque produit a une vue mer et une garantie de la conserver pour de nombreuses années... Parmi les biens proposés à la commercialisation depuis quelques mois, une dizaine de villas de 1 500 à 2 500 m2. « A Monaco, il n’y a aucun produit équivalent. Ces biens les pieds dans l’eau attirent de nouveaux investisseurs. On retrouva de grandes familles industrielles européennes parmi les futurs Mareterriens », estime un agent. Mareterra figure depuis octobre 2020 sur la cartographie monégasque.
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