Pubblicato il Gennaio 14, 2021Aggiornato il Giugno 19, 2023
Il mercato immobiliare monegasco non conosce crisi. Oasi sicura e stabile in un mondo sempre più perturbato, Monaco continua a sedurre la clientela europea.
Tra incrementi dei prezzi al m² e i progetti di nuovi ecoquartieri, il Principato di Monaco si piazza nella top 5 mondiale delle capitali più care.
Investire a Monaco, una buona scommessa
Non c'è nessun dubbio. Malgrado la crisi dovuta al Coronavirus, il fascino del Principato non cessa di farsi sentire. « In un contesto internazionale incerto, gli investitori vengono attratti dai vantaggi che Monaco può vantare, come la stabilità politica e la sicurezza, anche in ambito sanitario. Il Principato, oltre a offrire un clima mite, garantisce una fiscalità altrettanto confortabile », riassume Michel Dotta, presidente della Chambre Immobilière monegasca. Monaco rientra stabilmente nella top 5 delle capitali più care al mondo. « Il prezzo al m² a Monte- Carlo può equivalere a quello della Fifth Avenue a New York o a dell'avenue Montaigne di Parigi, ma per quanto concerne la fiscalità, è tutta un'altra storia ! » ricorda, col sorriso in volto, Jean-Yves Le Graverend, direttore di John Taylor Monaco. Investire nel campo immobiliare nel Principato è sempre un'ottima scommessa. Un bene rifugio. « Dal 1973, il prezzo del mattone ha continuato a segnare incrementi ogni 3/4 anni, e da un decennio all'altro si è praticamente raddoppiato ! » aggiunge Michel Dotta.
L’immobiliare monegasco ha rapidamente ammortizzato gli effetti dei vari crac petroliferi e delle crisi economiche, ivi compre quella dei subprimes del 2008. « Con il passaggio all’euro, i prezzi in franchi si sono subito moltiplicati per 6 », osserva dal canto suo Lucien Mostacci, direttore dell'agenzia Miells & Partners.
Prezzi al m²: un incremento del 71% in 10 anni
In questi ultimi 10 anni, il prezzo medio al m², tenuto conto complessivamente dei vari quartieri della città, ha conosciuto una crescita vertiginosa del 71%, passando da 28.000 a 48 000 €*. E le nuove costruzioni, come la Tour Odéon, la Petite Afrique, il 26, il Carré d’Or, il One Monte-Carlo o L’Exotique hanno largamente superato tale cifra... « Per ciò che concerne l'estensione in mare, che sarà completata nel 2025, i diversi immobili che verranno messi in vendita probabilmente raggiungeranno i 100.000 euro al m² », stima Michel Dotta. « All’Exotique, è stato venduto tutto quanto in 6 mesi, con contratti VEFA, ovvero tramite vendita sulla carta, e a prezzi compresi tra i 30.000 e i 45.000 €/m². Nel caso di rivendita, nel giro di qualche mese soltanto sono stati realizzati plusvalori dell'ordine del 25% ! » spiega Jean-Sébastien Fiorucci, direttore dell'agenzia Golden Square. Questo progetto, realizzato all'ingresso ovest di Monaco, rappresenta bene le attuali tendenze dei nuovi immobili a Monaco: grandi spazi abitativi, una vista panoramica a strapiombo sulla Rocca del Principato, dotato di piscina condominiale con palestra e spa, e per quanto concerne la penthouse, una terrazza di 300 m²... « Vanno di moda i grandi volumi abitativi », sottolinea Michel Dotta. Se si considera che il parco immobiliare è ormai invecchiato, e le relative prestazioni ne risentono, ogni nuova costruzione a Monaco è attesa come il messia. Lucien Mostacci ricorda divertito : « Nel 1979, c'era gente che dormiva davanti all'ufficio vendite del futuro Monte-Carlo Sun, nel bel mezzo del Carré d’Or. Volevano essere i primissimi investitori a presentarsi ... »
Una clientela europea
Il Principato di Monaco è celebre per essere stato scelto come residenza dei grandi tennisti, a cominciare da Novak Djokovic, numero 1 al mondo – nonché dai piloti di Formula 1 – come Lewis Hamilton, Nico Rosberg e ovviamente il monegasco Charles Leclerc. Oggi la clientela che desidera acquistare un bene immobiliare nel Principato è « nel 95 % dei casi originario dell'Europa napoleonica », ritiene Michel Dotta. Si tratta di inglesi, francesi, italiani, tedeschi o ancora russi., Alcune agenzie, come Miells & Partners, hanno del resto tirato fuori il loro jolly: negoziatori incaricati di occuparsi della clientela dell'Europa dell'Est. Altra tendenza: « Si può notare sia un effetto Brexit sia un effetto Covid, che stanno spingendo molti cittadini britannici, che temono un forte aumento della pressione fiscale nel loro paese, a stabilirsi a Monte-Carlo », com'è stato constatato da vari agenti immobiliari.
« Chi acquista un bene qui dispone già di tre/quattro case: una villa nelle vicinanze di Mougins o Saint-Jean-Cap-Ferrat, una ai Caraibi (Moustique o Saint-Bart) e un appartamento a Londra, la capitale più cosmopolita », osserva Michel Dotta. Persone facoltose che decidono senza indugiare: « I più grandi affari sono quelli conclusi in tempi assai brevi », osserva Jean-Sébastien Fiorucci, che ha appena firmato un mandato di ricerca di un miliardo d'euro .
L’impatto della crisi
Chiusura delle agenzie durante il lockdown, impossibilità di viaggiare per la clientela europea... Anche se le entrate dell'IVA sulle transazioni immobiliari segnano un aumento (+100 milioni di euro soltanto per il progetto Mareterra), la crisi sanitaria ha inevitabilmente avuto il suo impatto sul mercato immobiliare monegasco, che nel 2020 ha fatto segnare una diminuzione delle transazioni.
L'aspetto positivo della faccenda « è più semplice negoziare i prezzi nell'ambito della ricerca di abitazioni affitto », sottolinea Emmanuelle Roussel, direttrice della Revimmo. « A Monaco, oggi come oggi, c'è un acquisto ogni cinque contratti d'affitto », spiega Michel Dotta.
Tra terra e mare
Prima ancora del completamento del progetto Mareterra, previsto per la fine del 2024, questa nuove estensione sul mare monegasco gode già di una certa popolare. Secondo Michel Dotta ciò non è affatto sorprendente: « Mareterra sarà un vero quartiere verde e litoraneo, calmo, senza automobili. Sei ettari pianeggianti a fare da anfiteatro del Principato…
La passeggiata Prince Jacques, che costeggia il litorale dal nuovo porto al Grimaldi Forum, è destinata a essere il paradiso dei jogger come dei camminatori più appassionati. Costituisce il simbolo dello stile di vita monegasco, con la sua piccola baia circondata da negozi e ristoranti ... », osserva entusiasta il presidente della Chambre Immobilière di Monaco.
Concepito da Valode e Pistre, Michel Desvigne e Renzo Piano, tra i più grandi architetti al mondo, questo futuro quartiere di 6 ettari ospiterà un centinaio di grandi appartamenti – il più piccolo è di circa 400 m² – le cui finiture sono state ideate per corrispondere ai più elevati standard internazionali. Uno dei grandi punti forti: ogni prodotto offrirà vista sul mare e la garanzia dello stato di conservazione per molti anni. Tra i beni messi in vendita da qualche mese, ci sono una decina di ville che vanno dai 1500 ai 2500 m². « A Monaco non esiste nessun prodotto equivalente. Questi beni in riva al mare attraggono l'attenzione di nuovi investitori. Tra i futuri 'Mariterriniani' ci sono grandi famiglie industriali europee », sostiene convinto uno degli agenti immobiliari. Dall'ottobre 2020 Mareterra ha fatto la sua comparsa sulla cartografia monegasca.
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